Εμπόριο 18/09/2012

Πούλα και Μετάνιωνε

Τα ακίνητα των τραπεζών είναι το αύριο της κτηματομεσιτικής στην Ελλάδα και θα αποτελέσουν σημαντικό μέρος της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια.

Έφτασε η στιγμή του «πούλα και μετάνιωνε» στην ελληνική κτηματαγορά. Η αγορά κατοικιών και οικοπέδων έφτασε στα όριά της. Μέχρι και την πρωθυπουργία Παπαδήμου οι εμπορικές αξίες είχαν πάρει τα πάνω τους. Μάλιστα σε πολλές περιπτώσεις κάποιος ο οποίος είχε επενδύσει σε ακίνητο πριν μπούμε στην ζώνη του Ευρώ μπορούσε, πουλώντας αυτό το ακίνητο, να εισπράξει έως και τριπλάσιο κέρδος . Οι Ολυμπιακοί Αγώνες, τα μεγάλα δημόσια έργα και οι ρυθμοί ανάπτυξης που υπήρχαν τότε έφερναν οφέλη στον κτηματομεσιτικό κλάδο και εκτόξευαν τις εμπορικές αξίες.  Τις εκτόξευαν τόσο, όσο πολλοί να στοιχηματίσουν πως θα αυξηθούν οι αντικειμενικές. Σίγουρα δεν μετανιώνουν σήμερα αυτοί που πούλησαν τα τελευταία έτη.

Σίγουρα οι κατασκευαστές που είχαν διορατικότητα και αποτελεσματικότητα στις πωλήσεις τους την τελευταία δεκαετία δεν έχουν οικονομικό πρόβλημα σήμερα και τέλος, σίγουρα οι κτηματομεσίτες που συμμετείχαν σε όλη αυτήν την άνθηση του κλάδου δεν μπορούν να μιλούν άσχημα για εκείνες τις εποχές. Οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν αγορές σε ποσοστά 80% και 100% και με πολύ καλά επιτόκια (αν τα συγκρίνει κανείς με τα επιτόκια της σημερινής αγοράς στεγαστικών δανείων). Η οικονομία παρουσίαζε ένα αγοραστικό κοινό για τις τράπεζες με σχετικά καλή πιστοληπτική ικανότητα. Μάλιστα, το μεγαλύτερο μέρος του αγοραστικού κοινού (δημόσιοι υπάλληλοι) φάνταζαν ως ιδανικοί δανειζόμενοι λόγω της μακροχρόνιας σταθερότητας που εμφάνιζε το εισόδημά τους. Οι ρυθμοί ανάπτυξης της χώρας, μάς καθησύχαζαν κάθε τόσο… Η οικονομία ήταν θωρακισμένη από την κρίση (Καραμανλής 2008) και λεφτά υπήρχαν (Παπανδρέου 2009)…  Τέλος, πολλοί ήταν και οι επενδυτές τοις μετρητοίς και μάλιστα και για πολύ μεγάλα ποσά όσον αφορά την αγορά ακινήτου. Αυτή η εποχή πέρασε –κατά την προσωπική μου γνώμη- ανεπιστρεπτί.

Οι τράπεζες περιμένουν την ανακεφαλαιοποίηση ως μάννα εξ ουρανού. Πρέπει άλλωστε να την πάρουν. Εάν η αγορά δεν αποκτήσει ρευστότητα σήμερα (όποιο και εάν είναι το αύριο) μιλάμε για καθολική χρεωκοπία. Λόγω όμως της πολιτικής κατάστασης η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών θα πρέπει όντως να έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση της ρευστότητας στην αγορά. Όλες οι ελληνικές τράπεζες έχουν ήδη μαζέψει στα χαρτοφυλάκιά τους αμέτρητα ακίνητα τα οποία δεν έχουν βγάλει καν στην αγορά. Ο δείκτης των επισφαλειών έχει πιάσει τα ιστορικά του υψηλά σε κάθε τράπεζα -ουδεμίας εξαιρουμένης. Το 100% αυτών των ακινήτων δεν βγαίνει στην αγορά γιατί οι ίδιες οι τράπεζες φοβούνται πως αυτή τους η κίνηση θα μειώσει αυτόματα, περαιτέρω τις εμπορικές αξίες των κατοικιών που σήμερα κατέχουν. Κάτι που έγινε και σε αγορές όπως κάποιων πολιτειών της Αμερικής, της Ιρλανδίας και της Ισπανίας. Μάλιστα οι τράπεζες σήμερα δεν είναι καν σε θέση να χρηματοδοτήσουν οι ίδιες την αγορά αυτών των ακινήτων από πελάτες τους, καθώς δεν υπάρχει ικανή ρευστότητα για να καλύψει τα ποσά αγοράς αυτών των κατοικιών.

Έτσι, ένας πωλητής ακινήτου πρέπει να υιοθετήσει μια φιλοσοφία του “πούλα και μετάνιωνε” εάν θέλει να μείνει ζωντανός. Σίγουρα οι εμπορικές αξίες δεν θα πάρουν τα πάνω τους άμεσα. Είναι η απλή σχέση της τιμής, της προσφοράς και της ζήτησης. Μειωμένη ζήτηση, μεγάλη προσφορά συνεπάγεται χαμηλή τιμή. Η χαμηλή τιμή σήμερα όμως δεν έχει σχέση με την τιμή του 2008 ή και 2009 ακόμα. Έχει σχέση με την τιμή του 2010 και 2011. Και ναι, είναι χαμηλή σε σχέση με την ίδια τιμή των προηγούμενων σχεδόν 10 χρόνων. Ποια η προοπτική της όμως; Πιστεύω πως οι τιμές θα χρειαστούν παραπάνω από 20 χρόνια για να πάρουν τα πάνω τους ξανά. Και αυτό κατ’ ελάχιστο (συγχαρητήρια στους αγοραστές για οίκηση σήμερα. Μετά από 20 χρόνια μάλλον δεν θα έχουν χάσει αξία από αυτήν την αγορά τους). Αυτή μου η πίστη βασίζεται στο γεγονός πως έχουν έρθει μεγάλες αλλαγές στο εισόδημα των Ελλήνων, κατ’ επακόλουθο στις εγκρίσεις στεγαστικών δανείων και κατ’ επακόλουθο στις τιμές των ακινήτων. Άρα, εάν κάποιος έχει ένα ακίνητο προς πώληση που άξιζε 150.000€ το 2009, 140.000€ το 2011 και 100.000€ το 2012 πρέπει να το πουλήσει τώρα. Πρώτον γιατί η πρόβλεψη (και όχι η συντηρητική, αλλά η πιο αισιόδοξη) είναι πως την επόμενη χρονιά θα αξίζει 81.000€. Η παλαιότητα θα το επιβαρύνει συνεχώς και η τιμή του δεν θα αυξάνει ως γενική αξία. Μάλιστα εάν προσπαθήσουμε να μετρήσουμε την αξία του μετά από πέντε χρόνια, πιθανώς θα έχουμε μία τιμή περίπου στις 55.000€ . Οπότε, πουλάμε και μετανιώνουμε που δεν πουλήσαμε τις προηγούμενες χρονιές. Δεν μετανιώνουμε όμως που πουλήσαμε τώρα. Άλλωστε η ρευστότητα της πολιτικής κατάστασης μας κάνει να μην ξεχνάμε πως έτσι δεν έχουμε τον φόβο για παραπάνω χαράτσια. Θα πρέπει να είμαστε ευτυχείς που σε μία εποχή που μόνο ρευστό δεν υπάρχει, εμείς έχουμε ρευστό το οποίο μπορεί να πάρει ένα επιτόκιο καταθέσεων παραπάνω του 5% σε οποιαδήποτε τράπεζα. Σίγουρό κεφάλαιο ή μικρότερο δανεισμό.

Η εποχή του πούλα και μετάνιωνε στην Ελλάδα δεν είναι κάτι κακό. Είναι μέρος της οικονομικής μας πλέον ιστορίας. Μάλιστα εάν το ρευστό που θα προέλθει από τις σημερινές πωλήσεις επενδυθεί σωστά (αφού σταθεροποιηθεί η πολιτική κατάσταση) δεν είναι αδύνατον να αυξηθεί, και μάλιστα ραγδαία. Εάν συνδυάσουμε και την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών, τότε είμαστε ακόμα πιο αισιόδοξοι. Άλλωστε, η αγορά κατοικίας είναι πρώτη ανάγκη (οι Έλληνες προτιμούν να αγοράζουν ακίνητα παρά να τα νοικιάζουν λόγω συνήθειας και ηθών) και όσο και εάν παρουσιάζει μείωση τις μέρες αυτές σίγουρα δεν μπορεί να σταματήσει. Όποιος τώρα μπορεί να αγοράσει ένα ακίνητο, καλό θα είναι να είναι βέβαιος πως αγοράζει σε σημερινή τιμή αγοράς όταν αγοράζει τοις μετρητοίς ή με ένα πολύ καλό δανεισμό (σπάνιο στις ημέρες μας) και κοντά στην τιμή της αγοράς όταν αγοράζει μέσω τραπεζικού δανείου. Τα ακίνητα των τραπεζών είναι το αύριο της κτηματομεσιτικής στην Ελλάδα και θα αποτελέσουν σημαντικό μέρος της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια. 

Περισσότερα:
Εγγραφή στο newsletter του PoliticalDoubts.

YOUR OPINION

Το ΚΑΣ αποφάσισε να μην διατεθεί το μνημείο του Παρθενώνα για εκδήλωση οίκου μόδας:

Συμφωνώ. Η προστασία των μνημείων θα πρέπει να είναι απόλυτη
70.2%
Μάλλον διαφωνώ. Θα μπορούσαν να τεθούν αυστηρότεροι όροι.
8.7%
Διαφωνώ με την απόφαση. Δεν μπορεί να χάνονται ευκαιρίες προβολής της χώρας
14.9%
Συμφωνώ να μην διατεθεί ο Παρθενώνας. Δεν θα είχα αντίρρηση αν επρόκειτο για άλλον αρχαιολογικό χώρο
6.1%
Η ψηφοφορία για αυτό το δημοψήφισμα έχει λήξει

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ


Κωδικός ασφαλείας
Ανανέωση